物业纠纷业主该找谁？小区物业纠纷案例解答

买房一阵子，物业一辈子。物业就相当于是买房后的一个售后服务，物业好坏直接关系到居住舒适度和安全等。如果一个小区物业不好，进小区又脏又乱，又或者是小区门禁管理不严，盗窃案时有发生，造成业主人心惶惶，生活质量大大降低，还要为安全而忧心。不少物业是开发商自带的，牛气哄哄的开发商觉得，反正房子你也买了、住了，后咋样，还不是我说了算。还有一些物业是代理公司的，出现问题，互相推诿，开发商钱给的不够，无力提供更好的物业服务。小区物业服务不好，不少业主也是没有办法。那么发生了物业纠纷，业主该找谁？小编整理了一些案例，帮大家答疑解惑。

小区物业纠纷案例解答：

问：物业费，即住宅小区公共性服务收费的费用构成包括哪些：

答：住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：

1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费；

3、绿化管理费；

4、清洁卫生费；

5、保安费；

6、办公费；

7、物业管理单位固定资产折旧费；

8、法定税费。

其中第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。

物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。

问：车在小区内被划，物业有责任吗？可不可以找物业赔偿？

答：物业有无责任，要看你是否与物业签订了保管合同。如果签订了保管合同，则按约定处理；若并未签订，则只能协商解决。小编建议，发现车被划伤后，若你为车辆投过划痕险，则应第一时间通知保险公司，并保留现场，切忌随意挪动车辆，以证明车辆确在小区内被划伤；随后可调取监控录像，并保留。如果物业公司管理上存在明显漏洞，直接导致车辆受损，则也可向物业索赔。

问：由于我比较忙，没及时办理装修押金，物业也没有说。等我找物业办理装修时，他们说要罚我的款，并且在不知情的情况下断我水电，请问物业有没有权利断我水电？

答：物业是无权切断业主家的水电的，这是水电公司的权利，因此水电问题你可找物业协商沟通。不过另一方面，按照小区装修规定，正式装修前，必须先在物业处登记报备装修信息并缴纳装修押金，因此你也应尽快向物业补交装修押金。

问：我们小区有栋居民楼一楼租出去后，被改成了酒楼，现在不仅准备拆承重墙，还在安装烤炉油炉，每天机器声音很大，油污异味也飘的都是。我们向物业反应，也没了后文，请问这种情况物业不该管吗？

答：这种情况，属于违规行为。可以向物业反应，不过，物业公司只有巡查、劝阻和报告的义务，并没有执法权。因此，若物业同租户也协商未果，建议物业或小区业委会向房管、环保或工商部门反映情况，由相关部门联合执法。

问：小区内如果高空抛物伤人的话，物业有责任吗，是否应当赔偿损失？

答： 物业有义务在小区《业主公约》中明确规定禁止业主高空抛物，同时，也应在电梯内或小区告示栏等显眼位置张贴宣传告示，提醒业主不要高空抛物。如果物业已经尽到应尽的责任，则高空抛物行为不归咎于物业，而应追责抛物人。若造成人身伤害，则受害人应向公安机关报案，调查抛物人并索赔。

问：家中被盗，物业有责任吗？

答：《物业管理条例》第36条规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全收到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因此，如果你对照当初签订的《物业管理合同》，能够举证出物业公司在你家被盗过程中存在过错，则物业公司必须根据过错程度进行赔偿，否则，将不予赔偿。

问：在小区被流浪狗咬伤，物业公司是否承担责任？

答：关于这一问题，实际上在法律界是存在争议的。不过物业管理公司应当维持小区的公共秩序。对小区内出现的动物，如是小区业主的，物业公司应当及时通知业主进行管理；对于进入到小区的流浪狗，物业公司应当采取有效措施防止意外发生，物业公司有义务驱逐小区内的流浪狗，并采取相应安全措施，进而维护业主的人身安全。若因此发生纠纷，则要根据实际情况，留存好证据，证明小区物业存在监管过失或不作为行为，在案例上，判罚小区物业酌情赔偿是有例可循的。

问：我住在小区顶楼，因暴雨家中漏水，物业是否承担赔偿责任？

答：物业应当承担相应责任。暴雨属于不可抗力，人们不可避免暴雨的来临，但对暴雨造成的灾害可以预防，使其损害得到减少或避免。根据《物权法》第七十二条、第七十九条以及《物业管理条例》第二条和《住宅专项维修资金管理办法》第二条，业主按规定交纳了物业管理费、交纳了住宅专项维修资金，按照合同的约定、法律的规定，物业公司就应当及时对业主建筑物共有部分包括楼顶、外墙、供排水设施进行检修，尽其维修、养护、管理的责任。物业没尽对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理的职责，对损害的发生应承担一定的责任。

问：小区物业管理太差，如何可以不缴纳物业费？

答：只有以下几种情况可以不交物业管理费：

1、因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳；

2、将房屋出租，租赁合同中注明了物业费由租住户缴纳的；

3、物业公司未履行合同的服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据；

4、物业公司没有和业主签合同；

5、物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准；

6、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件；

7、物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准的；

8、物业公司不经业主许可自行增加的收费项目。

小区公共安全卫生关系小区业主切身利益，只有业主有交了物管费，物管才能帮助业主管理好小区，小区的物管费大开销是人工成本，物管公司已经甚至越来越不堪承受，对于居民反映小区物管的问题，小区业主也可以成立相应的业主委员会进行维护自身权益。至于不想缴纳物业费，只能举证小区物业管理存在重大疏漏，严重不作为。若非以上情况，都需要按时交纳物业费，否则业主将记入个人失信档案。

问：小区物业服务不好，如何维权？

答：关于这一问题，可以采取以下方式通过合理合法的渠道来维护自身权益。

1、首先，要有针对性的记录违约事件发生的时间、地点、情况，保留好相应的证据，可以采取拍照、摄像或文字记录对方签字的方式；

2、其次，采取谈判的方式，在应当缴纳物业费的时候要变被动为主动，主动去和物业公司交涉，告诉他们哪里做得不对，不应当收取你的物业费或是少收物业费，并保留好交涉的记录。一旦物业公司起诉拖欠物业费，业主可以有理有据地辩驳并非恶意拖欠。

3、鉴于享有物业服务合同解除权的是业主委员会而不是单个业主，业主要及时向业主委员会反应诉求，没有成立业主委员会的要积极与当地的街道办、乡、镇政府沟通，早日成立业主委员会以便日后的维权。（图源网络）